Biện pháp kê biên tài sản gắn liền với đất - khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Để đảm bảo hiệu lực của các bản án, quyết định do Toà án được thực thi trên thực tế, công tác thi hành án dân sự đóng vai trò rất quan trọng, đặc biệt trong điều kiện ngày càng có nhiều tranh chấp dân sự, kinh tế, lao động, thương mại xảy ra. Trong thi hành án dân sự, Nhà nước đã quy định các biện pháp cưỡng chế cụ thể cũng như trình tự, thủ tục áp dụng các biện pháp này, một trong những biện pháp cưỡng chế nói trên là kê biên tài sản gắn liền với đất. Việc áp dụng biện pháp này nhằm bảo đảm thi hành các bản án, quyết định của Toà án đã ban hành, bên cạnh đó còn là một công cụ hữu hiệu và là một trong những biện pháp cưỡng chế nghiêm khắc nhất thường được lựa chọn áp dụng nhằm thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Theo pháp luật Việt Nam, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Để tiến hành biện pháp kê biên tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án, cũng như những loại tài sản khác, Chấp hành viên đều phải tuân thủ những quy định chung về kê biên tài sản. Việc thực hiện kê biên tài sản được quy định cụ thể tại Điều 88 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2022 (Luật THADS).

Một số trường hợp cụ thể đối với biện pháp kê biên tài sản gắn liền với đất như sau:

* Kê biên tài sản gắn liền với đất

Khi kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó (Điều 94 Luật THADS).

* Kê biên tài sản là nhà ở

Bởi nhà ở là nơi cư trú, sinh sống của người phải thi hành án cũng như gia đình người thân của họ. Do đó, pháp luật Việt Nam với nguyên tắc nhân đạo đã có những quy định riêng về loại tài sản này tại Điều 95 Luật THADS:

“Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án”. Như vậy có thể nói việc kê biên nhà ở được xem là biện pháp sau cùng khi đã xác định chắc chắn rằng người phải thi hành án không có tài sản nào khác để thi hành án hoặc dù có nhưng không đủ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án tự nguyện đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án. Ở đây pháp luật Việt Nam vẫn rất nhân đạo trong việc thực hiện kê biên tài sản là nhà ở, cưỡng chế thi hành nhưng vẫn trên cơ sở tôn trọng sự tự nguyện, ý chí của người phải thi hành án.

“Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”. Có thể thấy rằng điểm chung của việc kê biên tài sản gắn liền với đất là phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản. Mặc dù vậy khi xuất hiện người thứ ba là chủ sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp thì quyền lợi của họ vẫn phải được đảm bảo và chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất của họ khi được họ đồng ý.

“Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết”. Việc thông báo sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà, giúp họ có những chuẩn bị cần thiết cho cuộc sống của mình không bị ảnh hưởng.

“Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự”. Theo quy định trên, nhà ở là đối tượng kê biên vẫn được bán đấu giá bình thường để thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan. Việc người đang sử dụng căn nhà tiếp tục thuê hoặc lưu cư cho đến khi hết thời hạn không ảnh hưởng đến việc định đoạt số phận pháp lý của toàn bộ căn nhà. Việc bán đấu giá được thực hiện theo thủ tục luật định và những người tham gia phiên đấu giá đều được thông báo về việc có người đang thuê hoặc lưu cư trong căn nhà đó. Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba khi tài sản bị kê biên và việc tiếp tục sử dụng căn nhà này chỉ kéo dài trong một khoảng thời gian hợp lý đủ để người sử dụng tìm được nơi ở khác.

* Kê biên tài sản bị khóa, đóng gói

Đối với những tài sản như nhà ở, công trình bị khóa, việc kê biên được tiến hành theo quy định tại Điều 93 Luật THADS: Khi kê biên tài sản bị khóa thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang sử dụng, quản lý tài sản mở khoá; nếu họ không mở hoặc cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên tự mình hoặc thuê cá nhân, tổ chức khác mở khoá, phá khoá và phải có người làm chứng. Mọi thiệt hại do việc mở khoá, phá khóa người phải thi hành án phải chịu.

Trường hợp cần thiết, sau khi mở khoá, phá khoá, Chấp hành viên niêm phong đồ vật và giao bảo quản theo quy định tại Điều 58 Luật THADS. Việc mở khoá, phá khoá hoặc niêm phong phải được lập biên bản, có chữ ký của Chấp hành viên, của những người tham gia và người làm chứng.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện biện pháp kê biên tài sản gắn liền với đất còn tồn tại những khó khăn, vướng mắc như sau:

* Xuất phát từ nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, một bộ phận cán bộ, công chức làm công tác thi hành án dân sự có trình độ chuyên môn chưa đáp ứng được yêu cầu của nhiệm vụ trong tình hình mới.

Thứ hai, nhiều trường hợp Chấp hành viên chưa thực sự tích cực, quyết liệt đối với những vụ việc phức tạp, khó khăn; ngại khó, ngại va chạm. Trên thực tế, vẫn còn hiện tượng Chấp hành viên chưa tích cực tổ chức thi hành án, ngại va chạm, nên không sử dụng các biện pháp mạnh để tổ chức thi hành dứt điểm bản án.

Thứ ba, vẫn còn trường hợp Chấp hành viên gây sách nhiễu, vòi vĩnh đương sự, gây cản trở hoạt động thi hành án, làm xói mòn lòng tin của nhân dân vào các đường lối, chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước.

* Xuất phát từ nguyên nhân khách quan

Thứ nhất, trong quá trình kê biên, định giá, theo quy định nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị tài sản kê biên thì Chấp hành viên phải hợp đồng với tổ chức thẩm định giá để xác định giá trị tài sản, nhưng thời gian thẩm định kéo dài; tài sản đưa ra bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên phải thực hiện lại các thủ tục cần thiết dẫn đến kéo dài thời gian thi hành, gây bức xúc cho người được thi hành án, ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết án và hiệu quả công tác chung.

Thứ hai, một số trường hợp doanh nghiệp phá sản, tài sản ở nhiều nơi, khi định giá thì giá trị tài sản thế chấp không đủ để thi hành án. Nhiều tài sản đưa ra bán đấu giá không có người mua, phải giảm giá nhiều lần; người được thi hành án không chịu nhận tài sản để thi hành án theo quy định; nhất là án liên quan đến tổ chức tín dụng, ngân hàng;…

Thứ ba, tại một số địa phương, người dân có trình độ hiểu biết pháp luật hạn chế, khó khăn trong giao tiếp bằng tiếng phổ thông, Chấp hành viên gặp nhiều khó khăn khi tác nghiệp; nhiều nơi địa bàn rộng, đi lại khó khăn do điều kiện thời tiết khắc nghiệt…

Thứ tư, tồn tại những vướng mắc giữa pháp luật thi hành án dân sự và pháp luật đất đai, công chứng, cụ thể là việc khó xác minh các yếu tố liên quan đến quyền sử dụng đất trong công tác cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 110 Luật THADS: “Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Trong khi đó, Luật Đất đai lại quy định rất nhiều trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất tùy theo mỗi loại phân định về người sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức), phân định trên cơ sở loại đất (đất ở, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp để trồng lúa nước, đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm…). Trong trường hợp nhất định, đất được giao cho người phải thi hành án sử dụng chính là công cụ lao động, sản xuất của họ nếu họ là người trực tiếp lao động, sản xuất nông nghiệp và có thu nhập từ diện tích đất nông nghiệp đó. Theo quy định của pháp luật về đất đai thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng lúa nước phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng chưa có quy định họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức đất mà pháp luật quy định. Vì vậy, việc xác minh đầy đủ các yếu tố liên quan đến quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, nhất là điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã kê biên trong thi hành án dân sự gặp phải khó khăn.

Ngoài ra, vấn đề xử lý tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm. Theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013 và Luật THADS thì đối với đất thuê trả tiền hàng năm, cơ quan thi hành án dân sự không được kê biên nhưng có quyền kê biên toàn bộ tài sản gắn liền với đất và thực hiện việc thẩm định giá đối với các tài sản đó để đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên, đối với “khoản chi phí đầu tư vào đất” thì hiện nay vẫn chưa có quy định về cơ chế xử lý, từ đó phát sinh nhiều quan điểm khác nhau trong quá trình áp dụng.

Bên cạnh đó, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế cũng còn tồn tại khó khăn. Đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 2 Điều 110 Luật THADS, cơ quan thi hành án dân sự được quyền kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận mà thuộc trường hợp được cấp theo quy định pháp luật về đất đai. Theo đó, cơ quan thi hành án dân sự căn cứ bản án, quyết định của Tòa án, văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận để tiến hành kê biên, xử lý tài sản. Tuy nhiên, quy định này chưa rõ ràng dẫn đến việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất giữa các tổ chức hành nghề công chứng, đấu giá, cơ quan đăng ký đất đai về việc công chứng Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản với lý do chưa có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đối chiếu khi công chứng; chưa có bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

Cuối cùng, người phải thi hành án chây ỳ, chống đối, cản trở việc thi hành án. Khi phải thi hành án quyền về tài sản và tài sản (thi hành nghĩa vụ về tài sản) của người phải thi hành án đã trực tiếp bị tác động. Do đó, trong giai đoạn này, người phải thi hành án thường tìm mọi cách để trì hoãn, trốn tránh việc thi hành án, làm cho việc thi hành án trở nên khó khăn, phức tạp, nhất là những trường hợp người phải thi hành án chưa thoả mãn với kết quả giải quyết của Toà án và các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Từ những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn nêu trên, một số đề xuất giải pháp được đưa ra như sau:

* Về cơ chế quản lý công tác thi hành án:

Đổi mới cơ chế quản lý công tác thi hành án, tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan trong công tác thi hành án, đặc biệt là trong trường hợp cưỡng chế thi hành án. Công tác thi hành án cần thống nhất về một mối, việc đổi mới cơ chế nhằm đảm bảo sự quản lý thống nhất về tổ chức, cơ chế hoạt động, công tác hướng dẫn chỉ đạo chuyên môn tập trung lực lượng cán bộ và chuyên môn hóa cán bộ, tăng cường cơ sở vật chất là nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập, tình trạng phân tán, xé lẻ trong hoạt động thi hành án, mà chúng tôi đã đề cập trong phần trên.

* Về xây dựng pháp luật:

Để nâng cao hiệu quả của việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản, trước hết chúng ta cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về thi hành án nói chung và các quy định của pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản nói riêng. Để khắc phục mâu thuẫn giữa các văn bản, bổ sung những khoảng trống các quy định của từng văn bản cũng như giữa các văn bản với nhau...

Ngoài ra, cần quy kết trách nhiệm một cách rõ ràng với Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản, nhất là trong việc xác minh tài sản của người phải thi hành án, bởi không làm tốt việc này sẽ ảnh hưởng tới các công việc tiếp theo của kê biên, dẫn đến việc kê biên tài sản không đạt hiệu quả, hoặc đạt hiệu quả không cao.

* Về thực hiện các quy định pháp luật cưỡng chế kê biên tài sản:

- Hiện nay, chúng ta đang xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa; do đó, công việc thực hiện pháp luật đòi hỏi phải bảo đảm pháp chế nghĩa là không những tăng cường hoàn thiện hệ thống pháp luật mà còn đảm bảo cho pháp luật ấy đi vào cuộc sống cụ thể trong thi hành án để nâng cao hiệu quả của việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế. Trước hết cần phải có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan thi hành án và các cơ quan chức năng khác trong công tác cưỡng chế thi hành án nhằm đảm bảo tính khoa học cũng như hiệu quả của công việc.

- Triển khai sâu rộng việc tin học hoá hoạt động quản lý, điều hành thi hành án dân sự: đào tạo sử dụng, khai thác các cơ sở dữ liệu thi hành án dân sự nói riêng và khai thác dữ liệu trên Internet nói chung cho thi hành án dân sự địa phương, phần mềm thống kê kết quả thi hành án dân sự; kết nối cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu công chứng với cơ sở dữ liệu quốc gia để đảm bảo phục vụ quản lý nhà nước...

- Thực hiện tiêu chuẩn hoá đội ngũ cán bộ cơ quan thi hành án; xây dựng và thực hiện kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên về chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ làm công tác thi hành án, đảm bảo các Chấp hành viên trước khi bổ nhiệm phải qua đào tạo nghề.

- Chỉ tiến hành cưỡng chế trong trường hợp bất đắc dĩ; tăng cường sự giám sát của nhân dân...

Như đã nêu trên, kê biên tài sản gắn liền với đất là một biện pháp cưỡng chế có vai trò quan trọng trong việc khôi phục, bảo vệ các quyền và lợi ích trong xã hội bị xâm phạm, góp phần đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm quyền lợi của các cá nhân, tổ chức có liên quan và Nhà nước. Bởi lẽ, khi các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự nói chung và biện pháp kê biên tài sản gắn liền với đất nói riêng được áp dụng sẽ buộc người phải thi hành án phải thực hiện một cách thực tế, đầy đủ nghĩa vụ dân sự của họ, từ đó thực sự bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người được thi hành án. Ngoài ra, trong một chừng mực nào đó, việc áp dụng biện pháp này có ý nghĩa kết thúc việc thi hành án, tránh cho người phải thi hành án không phải chịu những tổn phí về tiền lãi suất do việc chậm thi hành án đem lại.

Tuy nhiên, thực tiễn sau khi áp dụng công tác kê biên tài sản gắn liền với đất để thi hành án dân sự trên thực tế còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được khắc phục. Trước tình hình đó, cần phải có những giải pháp cụ thể và hiệu quả nhất để tháo gỡ những khó khăn đó một cách triệt để cũng như góp phần hoàn thiện hệ thống các quy định thi hành án dân sự nói chung và hệ thống các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự nói riêng.

Phương Uyên

Biện pháp kê biên tài sản gắn liền với đất - khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Bài viết liên quan

Tin tức khác

THÔNG BÁO

HỖ TRỢ PHÁP LÝ CHO DOANH NGHIỆP

Biện pháp kê biên tài sản gắn liền với đất - khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Bài viết liên quan

Tin tức khác

Gửi bình luận bài viết thành công

THÔNG BÁO

HỖ TRỢ PHÁP LÝ CHO DOANH NGHIỆP